הבדיקות שיש לבצע בעת רכישת נכס נדל"ן / 5 במרץ 2011
מי מאיתנו לא רכש או חשב על רכישת דירת מגורים, דירה להשקעה או נכס מסחרי?
עידן ורונית נישאו זה לזו והחלו לחפש את דירת חלומותיהם. הדירה שהם מצאו לא הייתה רשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) והיו רשומים עליה משכנתא ועיקול. הזוג הנבוך פנו לייעוץ משפטי ושאלו האם כדאי להם לרכוש את הדירה במצבה זה?
חתימה על חוזה לרכישת נדל"ן היא בדרך כלל דבר משמח, אך יש להקפיד כי לא יהפוך להפסד כואב. במאמר זה אסקור עבורכם את המונחים השונים והבדיקות השונות שיש לבצע בטרם החתימה על חוזה לרכישת נכס נדל"ן.
משכנתא: משכנתא היא שיעבוד של נכס נדל"ן לטובת נושה. מרבית הדירות ונכסי המקרקעין משועבדים במשכנתא לטובת בנקים, אשר נתנו מימון לבעלי הנכס. אין מניעה להתקשר בחוזה לגבי נכס שמשכנתא רובצת עליו, אולם יש לקבוע בחוזה תנאים לפיהם חלק מהתמורה תשמש לסילוק המשכנתא.
עיקול: עיקול היא זכות שיש לנושה כלשהו על הנכס. הנכס "נתפס" על ידי נושה של בעלי הנכס. הנושה רוצה כמובן, למכור את הדירה ובכך לקבל את כספו. במקרה שעיקול רובץ על דירה, יוכל הנושה אשר הטיל את העיקול לבקש את מימוש העיקול כלומר – מכירת הדירה ופירעון החוב מתוך המכירה.
חוב ארנונה: אחד מהאישורים הנדרשים על מנת להעביר את הדירה או הנכס בטאבו על שימכם, הוא אישור עירייה, בו מאשרת העירייה כי אין חובות על הנכס. במקרה שיש חוב ארנונה, אישור כזה לא יינתן ועלול למנוע את רישום הזכויות על שמכם בטאבו. במקרה כזה יש לקבוע בהסכם כי כספים מסוימים, בדרך כלל התשלום האחרון, יוחזק בנאמנות ולא יועבר למוכר עד אשר המוכר ימציא אישור עירייה, לפיו אין חובות ארנונה על הנכס.
חריגות בנייה: חריגות בניה הן דבר נפוץ במחוזותינו. חריגות בניה עלולות לחשוף את הקונה לסיכון של תביעות מצד העירייה או שכנים. במקרה שהדירה רשומה במינהל מקרקעי ישראל, ידרוש המינהל הצהרה על היעדר חריגות בניה.
הפקעה: הפקעה היא מכירה כפויה של מקרקעין. המדינה או גוף ממשלתי אחר, מכריחה את בעל הנכס למכור אותו או חלק ממנו. הדבר נפוץ יותר במגרשים או נכסים מסחריים. על כן, בטרם החתימה על החוזה, יש לוודא כי אין הערה בדבר הפקעה עתידית על המגרש.
הצמדות: מהי הצמדה? בדירת מגורים, חלקים שונים של הדירה או מתקנים אחרים, יכולים להיחשב כחלק מהדירה עצמה. דוגמאות קלאסיות להצמדות הינן חנייה, גינה ומחסן. ברישום בטאבו, על ההצמדות להופיע במפורש כצמודות לדירה.
רכוש משותף: רכוש משותף הינו שטח או מתקן אשר אינו שייך לדירה ספציפית בבית משותף. לרכוש כזה יש משמעות רבה. אם הגג, לדוגמא, הוא רכוש משותף, אזי שכן המבקש לבנות על הגג, צריך לפצות את יתר השכנים על השימוש ברכוש המשותף.
חברה משכנת: חברה משכנת היא למעשה קבלן הבניין אשר בנה את הבית המשותף. הקבלן טרם העביר את הבית המשותף לרישום בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) ועל כן הקבלן עצמו משמש כ"מעין טאבו" ורושם את הדירות ואת העברת הזכויות בדירות, אצלו. העברת זכויות של חברה משכנת נעשית בדרך כלל אצל עורך הדין של הקבלן.
מינהל מקרקעי ישראל: מינהל מקרקעי ישראל הוא גוף ממשלתי אשר הינו הבעלים של רוב אדמות המדינה. ישנן דירות רבות, מגרשים ונכסים אחרים הרשומים במינהל מקרקעי ישראל ועל כן, כל העברת זכויות כפופה לאישור המינהל. למינהל מקרקעי ישראל נהלים וטפסים ספציפיים שיש למלא בעת העברת זכויות בנכס השייך למינהל.
היטל השבחה: היטל השבחה הוא מס המשולם לרשות המקומית בשל תוכנית בניין עיר המשביחה את ערך הנכס. דוגמא לכך תהיה תוכנית אשר קובעת כי ייעוד מגרש חקלאי יהפוך לייעוד למגורים. ערך המגרש עולה כמובן, ועלייה או השבחה זו, מחויבת במס. לעיתים, מס זה יכול להיות גבוה מאוד ועל כן יש לבצע בדיקה מקדימה בעניין.
מס שבח: מס שבח הוא מס המשולם למדינה בשל העלייה בשווי הדירה או הנכס ביחס לרכישת הנכס. אין לבלבל בין מס שבח להיטל השבחה – מדובר בשני דברים נבדלים ושונים. דוגמא למס שבח: יעקב רכש דירה בשנת 1995 ושילם עליה 450,000 ₪. בשנת 2011 מכר יעקב את אותה הדירה בסך של 950,000 ₪. השבח הוא כמובן 500,000 ₪, ההפרש בין מחיר הדירה הנמכרת לבין מחיר הדירה שנרכשה במקור. על הסכום של 500,000 ₪, יש מס, וזהו מס השבח. בפועל, קיימים פטורים רבים למס השבח ויש לתכנן כראוי מכירת דירה על מנת ליהנות מפטורים אלה.
מס רכישה: זהו מס המשולם על ידי מי שרוכש דירה. גם כאן ישנם פטורים שונים. לדוגמא, מי שרכש דירה ואין בבעלותו דירה אחרת, יהיה פטור ממס רכישה אם שווי הדירה שנרכשה היא עד 1,350,000 ₪.
© כל הזכויות שמורות למחבר
מאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ פרטני.