מיסי נדל"ן / 3 באוקטובר 2011
והפעם – רינה ומשה מחליטים למכור את דירתם הותיקה ולרכוש דירה חדשה וגדולה מקבלן. האם ייאלצו לשלם 250,000 ₪ מיסים למדינה?
רינה ומשה נישאו בשעה טובה בשנת 1985 ובאותה שנה אף רכשו דירה באיזור שקט בעיר. לימים הקימו משפחה ונולדו לבני הזוג שלושה ילדים.
לאחר 26 שנים בדירתם הותיקה, החליטו השניים למכור את הדירה, שכיום נמצאת בלב איזור רועש בעיר, ולעבור לדירה חדשה שבונה קבלן באזור כפרי וירוק.
על מנת לממן את רכישת הדירה החדשה, ביקשו רינה ומשה למכור את דירתם הותיקה ובנוסף למכור עוד 2 דירות שהיו בבעלותם.
מבירור ראשוני שערכו, שמעו רינה ומשה כי הם עלולים להיות מחוייבים במס שבח.
מודאגים פנו השניים לייעוץ משפטי בשאלה – האם יצטרכו לשלם מס למדינה בגין העסקה?
ראשית, יש להבהיר מספר מונחים:
מס שבח – מס המוטל על מכירת דירה (או זכות אחרת במקרקעין). המס נקרא מס שבח הואיל והוא מחושב על ה"השבחה" של הדירה מיום רכישתה ועד יום מכירתה. לדוגמא: דירה שנקנתה ב – 500,000 ₪ ונמכרה ב – 750,000 ₪, השבח הינו 250,000 ₪. על השבח מוטל מס השבח, בשיעורים הקבועים בחוק.
מס רכישה – מס המוטל על רכישת דירת מגורים (או זכות אחרת במקרקעין).
לענייננו, מדובר במכירת דירת המגורים הוותיקה של רינה ומשה ובכוונתם של רינה ומשה למכור 2 דירות מגורים נוספות שבבעלותם.
רינה ומשה רכשו את דירתם בשנת 1985 בסך 400,000 ₪ (נכון להיום). מחיר השוק של דירתם זו הינו כ – 1,500,000 ₪. כלומר, מדובר בשבח של 1,100,000 ₪ והמס עלול להגיע למאות אלפי שקלים.
למזלנו, קובע החוק מספר פטורים ממס שבח – כלומר בנסיבות מסויימות, יהיו פטורים משה ורינה מתשלום מס שבח.
בבדיקה של 2 הדירות האחרות שבבעלות השניים התגלה כי:
דירה אחת, הינה דירה אשר התקבלה בירושה כאשר אביו המנוח של משה הלך לעולמו.
הדירה השנייה, הינה דירה אשר רכשו בני הזוג להשקעה בשנת 2005.
התשובה היא כי תכנון מס נכון, יביא לתוצאה בה יוכלו השניים למכור את 3 הדירות שבבעלותם בפטור מלא ממס שבח, וכך יחסכו מאות אלפי שקלים!!!
את דירת המגורים הוותיקה של השניים יוכלו השניים למכור בפטור ממס שבח ע"פ ס' 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין הקובע כי אחת לארבע שנים ניתן למכור דירה בפטור ממס שבח.
לגבי שתי הדירות הנותרות: חוק חדש אשר יצא בעקבות ניסיון הממשלה לבלום את מחירי הדיור, קבע פטורים למכירת דירות מגורים בנסיבות מסוימות – חוק הגדלת ההיצע של דירות מגורים (מיסוי מקרקעין – הוראת שעה) תשע"א – 2011.
כך לדוגמא, נקבעו הקלות במכירת דירות מגורים, כך שניתן יהיה למכור שתי דירות בפטור ממס שבח בנוסף לפטורים להם זכאי המוכר בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין.
סופו של יום, מכרו רינה ומשה את שלוש הדירות שלהם, בפטור מלא ממס שבח.
ואולם, עדיין יש לבדוק האם יחוייבו לשלם מס רכישה, על רכישת הדירה החדשה מהקבלן? למעשה, לאחר מכירת שלוש הדירות כאמור לעיל, נותרו בני הזוג ללא דירה הרשומה על שמם.
הדירה החדשה מהקבלן, עולה 1,850,000 ₪. האם יחוייבו השניים במס על רכישתה? התשובה היא כן.
הוראת השעה קובעת את מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה, כאשר על חלק השווי שאינו עולה על 1,350,000 ₪ לא ישולם מס, אולם על החלק שבין 1,350,000 לבין 1,601,210 ₪ ישולם 3.5% מס ואילו על החלק אשר עולה על 1,601,210 ₪ ישולם 5%.
על כן, על ידי תכנון מס נכון, יהא על השניים לשלם לקופת המדינה מס רכישה בסך 21,231.85 ₪ בלבד, לעומת מצב בו רכישת הדירה מהקבלן הייתה מתבצעת כאשר עדיין הייתה לבני הזוג דירה על שמם, שאז מדרגות המס היו גבוהות יותר, ובני הזוג היו נדרשים לשלם מס רכישה בשיעור 101,000 ₪!!!
© כל הזכויות שמורות למחבר
מאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ פרטני.