רכישת נכס מסחרי / 2 באפריל 2012
רפי ויצחק ניהלו שנים רבות חנות גדולה לממכר מוצרי חשמל ביתיים. אחרי שנים רבות בעסק החליטו השניים להשקיע את כספם ברכישת נכס נדל"ן מניב.
השניים למדו מושגי יסוד בתחום הנדל"ן והחלו לחפש נכס מתאים. השותפים החליטו כי יקצו 3 מיליון ₪ מכספם הפרטי לצורך הרכישה ואת היתרה יממנו בהלוואה בנקאית.
לאחר חיפושים נרחבים מצאו השניים קומת משרדים במרכז העיר אשר מושכרת לחברת ביטוח גדולה. בעל הקומה, איש עסקים ידוע, דרש 5 מיליון ₪ עבור קומת המשרדים המפוארת.
לאחר מו"מ הגיעו הצדדים למחיר מוסכם בגין קומת המשרדים – 4,750,000 ₪.
רפי ויצחק, שמחים וטובי לב, פנו לייעוץ משפטי על מנת לבצע את ההתקשרות החוזית מול בעל הנכס. במאמר זה נסקור את הבדיקות השונות שעל רפי ויצחק לבצע בטרם רכישת הנכס. טעות באחת מהבדיקות, עלולה לעלות לשניים כסף רב.
ראשית נבדוק את הבעלות על הנכס. אין די בהצהרת בעל הקומה כי הוא אכן הבעלים. בדיקה זו הינה יחסית פשוטה והיא מתבצעת בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). בדיקה מהירה העלתה כי בניין המשרדים רשום כבית משותף וקומת המשרדים המוצעת למכירה מהווה 2 תתי חלקות בבניין ונמצאת בבעלות חברת "נכסים מניבים לישראל". כאשר פנו השותפים לאיש העסקים לבירור העניין, התברר להם כי הנ"ל רכש לא מזמן את הקומה מחברת "נכסים מניבים לישראל" ואולם הזכויות בקומה טרם נרשמו על שמו! לזכותו של איש העסקים היתה רשומה רק הערת אזהרה על הבעלות של חברת "נכסים מניבים לישראל".
השותפים הנבוכים פנו לייעוץ ושאלו מה בעצם המשמעות של כל זה?
ובכן: על מנת להעביר נכס מקרקעין בעלות, מחברת נכסים מניבים לישראל לאיש העסקים הידוע, תדרוש לשכת רישום המקרקעין מספר מסמכים וביניהם: אישור על תשלום מס שבח, מס רכישה, אישור על היעדר היטל השבחה, שטרי מכר, פרוטוקול חברה, אישור עירייה על היעדר חובות ארנונה. משדרשו רפי ויצחק מאיש העסקים לראות את כל המסמכים הנ"ל, התברר כי קיימים מספר חובות לרשויות אשר מונעות את רישום הנכס על שם איש העסקים!!! חוב לעירייה בגין ארנונה, וחוב מס שבח. חובות אלה הסתכמו בסך של 1,300,000 ₪.
איש העסקים הותיק הרגיע את השניים והבטיח שהכל יהיה בסדר ואולם השניים לא הסתפקו בהבטחות ודרשו כי הדבר יובטח בכתובים.
בדיקה נוספת שיש לערוך לגבי הנכס, הינה ברשות המקומית – עירייה וכן בוועדה המקומית לתכנון ובניה.
בבדיקה בעירייה, נמצא כי הבניין נבנה בשנת 1972, וכי אין כנגד הבניין צו הריסה או איסור על איכלוסו.
בבדיקה בוועדה המקומית התברר כי אין היטל השבחה שחל על הנכס.
ובכן, אילו הוראות יש לכלול בחוזה בכדי להגן על יצחק ורפי מהתקשרות בעסקה עם מוכר שאינו רשום כלל כבעלי הנכס?
למצב זה ישנם מספר פתרונות משפטיים אפשריים.
ראשית, יש לוודא כי קיים הסכם בו רכש איש העסקים את הקומה כדין. יש לוודא כי חוץ מחוב העירייה והחוב למס שבח, שאר המיסים והחובות שולמו.
חשוב מאוד לראות יפוי כוח מקורי המעניק לאיש העסקים את היכולת לחתום בשם חברת "נכסים מניבים לישראל" על כל מסמך שיידרש על מנת להעביר את הבעלות בקומת המשרדים על שמו.
בחוזה נכללו, אם כן, מספר סעיפים אלה:
1. סעיף הקובע כי מתוך כספי התמורה, 1,300,000 ₪ יוחזקו בנאמנות אצל עורך דינם של רפי ויצחק עד לתשלום מלוא החובות על הנכס והעברת הזכויות על שם איש העסקים בפועל.
2. סעיף "תנאי מתלה" המקנה ליצחר ורפי את האפשרות לבטל את החוזה באם הבעלות בקומת המשרדים לא תעבור לאיש העסקים תוך זמן קצוב.
מספר ימים לפני החתימה על חוזה המכר, הפנה יועצם המשפטי של רפי ויצחק את השניים – לבנק, על מנת לוודא כי הבנק יעניק לשניים מימון לעסקה. התברר, כי הבנק לא הסתפק בקומת המשרדים כבטוחה, בשל מצבו הרישומי של הנכס, ודרש בטוחה נוספת. השניים הציעו לבנק לשעבד את המבנה של עסקם הנוכחי (מכירת מוצרי חשמל) וכך היה.
עתה, משיש מימון בטוח לעסקה וצעדי הזהירות הנדרשים ננקטו, קבעו השניים מועד לחתימה על החוזה. ואולם, בטרם החתימה, ביקש יועצם המשפטי של השניים לעיין בחוזה השכירות של חברת הביטוח אשר שוכרת את קומת המשרדים. התברר, כי לחברת הביטוח נותרה רק שנה אחת בלבד לשכירות הקומה… אך לא הכל אבוד – השניים פנו לשמאי מקרקעין ידוע וביקשו הערכה של שווי הנכס ודמי השכירות הראויים בקומה. התברר, כי בתקופה זו, ניתן לדרוש דמי שכירות שעולים על השכירות הנוכחית ב – 20% !
שני השותפים הבינו, כי גם לאחר ביצוע כל הבדיקות ואמצעי ההגנה, ההשקעה בנדל"ן אינה בטוחה לגמרי, ומצריכה הרבה עבודה וגם קצת מזל.
השניים חתמו על חוזה המכר, רכשו את הקומה והזמן חלף ביעף. והיום? אל דאגה, העסקה הושלמה, הבעלות נרשמה לבסוף על שם השניים, חברת הביטוח האריכה את חוזה השכירות ואף הסכימה לשלם מחיר מעט גבוה יותר.
ומוסר ההשכל של סיפור זה הוא - בדיקות יסודיות בידי בעל מקצוע מנוסה, הם ערובה לעסקה מוצלחת.
© כל הזכויות שמורות למחבר
מאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ פרטני.