מיסוי נדל"ן / 5 בפברואר 2012
דוד ואמיר ירשו מאביהם מבנה משרדים בלב העיר רמת גן. לימים ביקשו השניים למכור את המבנה. השניים יצרו קשר עם חברת "השקעות חכמות בעיר", מחיר העסקה נקבע לסך של 8,500,000 ₪ והצדדים חתמו על הסכם מכר בו מכרו דוד ואמיר את זכויותיהם במבנה לחברת "השקעות חכמות".
המבנה היה רשום על שם חברה שהקים אביהם של דוד ואמיר וחברת השקעות חכמות רכשה את מלוא המניות בחברה.
הצדדים הגישו הצהרה אודות העסקה לרשות מיסוי מקרקעין.
להפתעת הצדדים קיבלו הם הודעה ממיסוי מקרקעין כי לא פירטו בהצהרתם את כל הפרטים הנדרשים ע"פ החוק ועל כן רואים אותם כאילו לא הגישו הצהרה.
רשויות המס צירפו להודעה זו "שומה ע"פ מיטב השפיטה" (חישוב מס על פי התרשמותו של מנהל מס שבח, בדרך כלל תביא לתשלום מס גבוה מאוד). ע"פ חישוב זה, נדרשו דוד ואמיר לשלם מס שבח של 3,500,000 ₪ (!)
מופתעים ונדהמים פנו דוד ואמיר לייעוץ משפטי בשאלה האם קביעת מס השבח מוצדקת והאם ניתן להפחית את סכום המס הגבוה?
תיקון מס' 70 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, רכישה), תשכ"ג – 1963 קבע כי פעולה שנעשתה באיגוד מקרקעין (חברה שעיסוקה הינו בנכסי נדל"ן), תחוייב בהגשת פרטים ומסמכים ספציפיים לרשויות מיסוי מקרקעין:
- 1. יש לפרט את הפרטים המהותיים של העסקה כגון סוג הפעולה (מכר מניות), יום הפעולה (יום חתימת החוזה), התמורה ששולמה.
- 2. יש לפרט את הניכויים והתוספות לעניין חישוב השבח –כלומר, מה הן ההוצאות שהיו לדוד ואמיר, המוכרים, הקשורים למבנה ולמכירתו. סכומים אלה יופחתו מסכום השבח ועל כן יפחיתו את סכום המס שיהא על דוד ואמיר לשלם לרשויות המס.
- 3. בנוסף, ס' 75 (א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי באם נעשתה פעולה באיגוד מקרקעין, יגיש גם האיגוד עצמו הצהרה שתכלול פרטים מסויימים. להודעה יצורף מאזן של האיגוד לסוף השנה שלפני יום עשיית הפעולה.
מה למעשה התרחש כאן?
בגלל חוסר הידע של דוד ואמיר לגבי הדרך הנכונה להגיש הצהרה ושומה עצמית וחסר ידע בחישוב השומה, נקבעה להם שומת מס שרירותית שאינה מתחשבת בכל הגורמים שהיו יכולים להעניק להם הקלות רבות בתשלום המס.
יועציהם המשפטיים של דוד ואמיר ניגשו למלאכה, אספו את כל החומר, חקרו את הנושא והגישו השגה לרשות מיסוי מקרקעין.
למזלם של דוד ואמיר, בדיקה מדוקדקת של החוק העלתה כי בהודעת ההשגה מותר לבקש לשנות את השומה.
ההשגה הוגשה בצורה מדויקת וע"פ כל הוראות החוק. בהשגה פירטו עורכי דינם של דוד ואמיר את הפרמטרים הנכונים לצורך חישוב השבח (בכמה עולה סכום המכירה על סכום הרכישה המקורי של המבנה), את ההוצאות שהוציאו דוד ואמיר לצורך המכר, את שיעור המס החל על אביהם של דוד ואמיר (בירושה, מתאריך מסויים, יש להתחקות אחר הרכישה המקורית ולמסות בהתאם), את חישוב הפחת על המבנה.
בסופו של דבר הגיעה השומה העצמית בהשגה לסכום מס שבח של 420,000 ₪. חיסכון של למעלה מ – 3,000,000 ₪!!!
בהשגה קיבל מנהל מס שבח חלק מטיעוניהם של דוד ואמיר, וקבע שומה של 1,550,000 ₪ לתשלום.
דוד ואמיר לא ויתרו ופנו לבית המשפט המחוזי בתל אביב בהליך של ערר. לאחר שועדת הערר בדקה את טיעוני הצדדים, המליצה הועדה לצדדים להגיע להסכמה על חלק מהתוספות שמותרות לניכוי ועל חישוב הפחת וכך הגיעו הצדדים להסכם כי סכום המס לתשלום יהא 630,000 ₪ בלבד.
מוסר ההשכל הוא כי בעסקאות בו נמכרים מבנה, חנות, מגרש, משרד, נחלה וזכות אחרת במקרקעין שאינה דירת מגורים, יש תמיד לקבל ליווי מאיש מקצוע בנושא מיסוי מקרקעין.
© כל הזכויות שמורות למחבר
מאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ פרטני.